自2020年基础设施REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）试点启动以来，这一“盘活存量资产”的创新工具发展迅猛。截至2025年6月，我国公募REITs发行规模超1800亿元，总市值破2000亿元，覆盖12大资产领域。资产评估作为REITs发行定价与存续管理的核心环节，直接影响募资规模与投资收益，其需兼顾公共属性与市场逻辑的特性，使其区别于传统估值。本文将拆解其四大业务类别，详解核心评估方法，为市场参与方提供参考。
一、基础设施REITs资产评估的业务版图：四大类别精准画像
核心分类逻辑：基于权属、收益与风险的差异化划分
基础设施REITs底层资产为“稳定现金流公共服务载体”，按权属、收益及运营模式差异，评估可分为四大类别。该分类基于估值逻辑、参数选取及风险因子的本质区别，为评估工作提供清晰框架。
1. 产权类园区资产：产业生态驱动的价值评估
产业园区、科创孵化器等产权类资产是REITs主力，以完整产权为核心，收益来自租金、物业费及配套服务，价值与区域产业生态、租户质量强相关，典型如张江光大园REIT。
此类业务评估的核心特点在于“动态价值捕捉”，需聚焦三大维度：
租约稳定性：央企租户长租约降低空置风险，科创园区需重点关注续约率波动。
政策增值空间：地铁规划、产业政策等直接拉动租金溢价，需结合地方规划预判价值。
资产范围：评估覆盖地上建筑及土地使用权剩余价值，此为其与其他类别核心区别。
2. 经营权类交通资产：政策与流量双轮驱动的收益评估
高速公路等交通资产依托特许经营权运营，收益来自通行费，存续期受特许年限限制。我国现有9只交通REITs，部分破发体现其估值对政策与流量的高敏感性。
该类业务评估需突破“单一流量测算”局限，构建“政策-流量-成本”三维模型，各维度核心要点如下：
政策维度：收费标准、免费政策、特许年限等变动直接影响收益稳定性。
流量维度：结合经济增速、路网规划预测车流量，长三角高速年增速可达5%-8%。
成本维度：核算养护、人工等刚性成本，此类资产期满无偿移交，估值通常不计残值。
3. 民生保障类资产：政策托底的稳定收益评估
保租房、污水处理厂等民生资产兼具公益与盈利属性，收益来自补贴及服务费，价格受政策监管。随“租购并举”推进，保租房REITs成试点重点，评估逻辑日趋成熟。
评估核心在于平衡“政策边界与盈利空间”，不同子类型资产各有侧重：
保租房：以租金指导价为基准，结合空置率兜底条款测算收益，考量装修折旧等成本。
市政环保资产：按CPI挂钩等调价机制预测收益，关注环保标准升级带来的改造支出。
此类资产政策托底性强，风险溢价低，是稳健投资者的核心配置方向。
4. 新兴能源类资产：技术与政策共振的成长价值评估
风电、光伏、数据中心等新兴能源资产是REITs“新蓝海”，收益来自电力销售、数据服务费，价值受技术、补贴及能耗标准影响。某2024年获批数据中心REIT上市首日涨12%，凸显成长潜力。
评估难点在于“技术风险的量化”，不同子类型资产需聚焦核心参数：
风电/光伏：按光照、风速算发电效率，量化补贴退坡影响，如2025年光伏补贴退出后需靠技术升级补收益。
数据中心：评估双回路供电可靠性及PUE值，PUE每降0.1，运营成本降3%-5%。
此类资产设备折旧快，需用加速折旧法核算净值，避免价值高估。
二、核心评估方法：从理论模型到实操落地
方法选用原则：现金流为核，多元交叉验证
监管明确以收益法为核心，结合市场法、成本法交叉验证。方法选用需匹配资产特征，实现“精准适配”。
1. 收益法：现金流为核的核心定价工具
收益法（含DCF）是REITs评估基准方法，核心为将未来净现金流（NOI）按折现率折算现值，公式：资产价值=未来净现金流现值+残值现值（若有）。其最能体现REITs“买资产即买现金流”本质，主导产权类与经营权类资产估值。
实操中需突破三大关键难点，确保估值精准性：
现金流预测：产业园需梳理租约信息与续租率，高速需结合车流量增速扣减刚性成本。
折现率选取：产权类6%-8%、经营权类8%-10%、新兴能源类10%-12%，以国债收益率（2025年10年期2.8%）加风险溢价确定，如某高速REIT折现率为9.3%。
残值处理：产权类参考同类资产定价，经营权类通常不计残值。
2. 市场法：可比案例支撑的价值验证
市场法通过选取可比案例，调整差异后确定价值，优势是贴近市场，适用于交易活跃的产权类资产，如核心区产业园。
实操核心在于“精准筛选案例+量化差异调整”，具体步骤如下：
案例筛选：满足“三同”——资产类型、区域等级、交易时间相近（1年内）。
差异量化：出租率差3%则价值调减3%，利率差0.2%则价值上调1.5%-2%。
我国REITs可比案例少，市场法多为辅助工具，新加坡等成熟市场其误差率可控制在10%内。
3. 成本法：重置成本为基的价值兜底
成本法核心为“重置成本扣折旧”，公式：资产价值=重置全价-三类贬值。适用于新建基建及经营权类资产组估值，如高速路面、桥梁。
成本法的局限性在于“忽略资产收益能力”，因此需与收益法结合使用，典型应用如下：
垃圾焚烧厂估值：成本法算设备净值，收益法算现金流价值，两者结合避免估值偏差。
澳大利亚麦格理集团“混合模型”为典范，用DCF算收益叠加成本法评残值，悉尼机场REIT估值误差率仅5.3%。
4. 净现值法（NAV）：资产负债视角的价值锚点
NAV法通过“资产总价值-负债”得净资产，再除总份额得每份NAV，是判断二级市场价格偏离的核心指标，公式：每份NAV=（底层资产估值-负债）/总份额。
NAV法的应用需把握两大核心与一个关键提醒：
资产估值精准：资产端需用收益法或市场法得可靠估值。
负债全面覆盖：涵盖专项借款、应付成本等全部负债。
动态调整：NAV为静态指标，需结合资产增值潜力调整，如地铁规划沿线产业园NAV易低估。
实例：某仓储REIT资产估值20亿、负债5亿、份额10亿份，每份NAV1.5元，市价长期超2元则属高估。
三、评估实践的挑战与优化方向
当前三大核心挑战
参数主观性强：现金流、风险溢价等依赖评估师判断，易生偏差。
新兴资产缺标准：数据中心、储能项目估值无统一规范，一致性不足。
数据透明度低：可比案例匮乏，制约市场法应用。
三大优化路径
建行业参数库：监管联合协会发布基准参数，减少主观干扰。
方法差异化：为新兴资产制定专项指引，细化技术风险量化标准。
全生命周期评估：将评估延伸至扩募、存续期，提升估值时效性。
四、结语
基础设施REITs资产评估需融合政策理解、行业洞察与财务建模，四大业务类别各有价值逻辑，评估方法需坚持“资产适配性”。随市场进入“首发+扩募”阶段，资产评估将成为资产配置与风险管控的核心支撑。未来唯有实现方法与资产特征的深度融合，才能助力REITs市场健康发展，服务实体经济与资本市场双向赋能。云衡评估是专业的房地产评估公司、房地产评估机构，具备国家一级房地产评估资质，以精准评估、专业服务为核心，专注住宅、商业、工业、特殊物业等全类型房地产价值分析，业务覆盖资产交易、抵押融资、司法鉴定、税收筹划及城市更新等多元场景。公司依托80+注册房地产估价师精英团队，从业经验超10年，精通成本法、收益法、市场比较法等国际主流评估技术，擅长复杂产权分割、历史建筑估值及大宗资产组合分析，依托自主研发的智能评估系统与大数据平台-云衡数智平台，精准把控市场动态，确保报告兼具法律效力与市场前瞻性。成立至今，服务政府、事业单位、金融机构、企业等高需求组织单位，以“专业服务”获组织单位长期信赖。
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