抵押贷款评估的核心标准是抵押物的市场价值，即抵押物在评估基准日，自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，交易该抵押物的最可能价格。这一标准要求评估结果贴合当前市场实际交易行情，避免脱离市场的主观定价。

例如，一套位于城市普通小区的住宅，周边同户型、同楼层的房屋近期成交均价为每平方米1.2万元，评估时需以此为基础，结合房屋装修、房龄等因素微调，最终评估价值应在合理区间内，不会大幅偏离市场成交均价。若评估价值远高于市场成交价，银行按此发放贷款，一旦借款人违约，抵押物处置时可能无法覆盖贷款本息，银行将面临风险；若评估价值过低，借款人可贷金额减少，无法满足融资需求。

抵押物必须符合法律规定，具备合法产权是评估的前提。评估机构需先核查抵押物的产权证明，如房屋所有权证、土地使用权证等，确认产权清晰、无争议，且抵押物未被查封、扣押、监管，也不存在其他权利限制（如已设立其他抵押权且未结清）。

比如，某企业以厂房作为抵押物申请贷款，评估机构发现该厂房占用的土地为集体建设用地，而企业未取得合法的用地手续，产权存在瑕疵。按照合法性标准，该厂房不具备合格抵押物条件，评估价值应认定为零，银行不能以此作为抵押物发放贷款。即使抵押物实际有使用价值，只要产权不合法，就无法通过评估审核。

抵押率是贷款金额与抵押物评估价值的比例，不同抵押物的抵押率有明确上限，这是银行控制风险的关键标准。抵押率=贷款金额÷抵押物评估价值×100%。

住宅类抵押物流动性好、处置难度低，抵押率通常可达到 70%，即评估价值100万元的住宅，最高可贷70万元；商业地产因变现能力较住宅弱，抵押率一般不超过50%；机器设备抵押率通常在30%-50%；存货抵押率多30%-40%。

例如，某借款人以评估价值200万元的商铺申请贷款，按 50% 抵押率计算，最高可贷100万元。银行通过控制抵押率，即使抵押物处置时价格有一定下跌（如下跌10%，处置价为180万元），仍能覆盖100万元贷款本息，降低风险。

贷款期限越长，抵押物价值波动风险越大，评估时需考虑时间因素对价值的影响。对于长期贷款（如5年以上的房地产抵押贷款），评估价值需适当保守，预留一定的价值下跌空间；短期贷款（如1年内的动产抵押贷款）可相对灵活，但需关注抵押物短期内的贬值风险（如电子产品类动产，短期贬值快）。

例如，某企业以评估价值500万元的写字楼申请10年期贷款，评估时需考虑未来10年房地产市场波动、写字楼老化等因素，评估价值可适当低于当前市场峰值；若申请1年期贷款，评估价值可更贴近当前市场价值，但需在贷款合同中约定，若抵押物价值大幅下跌，银行有权要求借款人补充抵押物。

并非所有评估机构都能从事抵押贷款评估，必须具备相应资质。房地产评估需由持有房地产估价机构资质证书的机构承担，机器设备评估需由具备资产评估资质的机构完成。银行会建立合作评估机构名单，选择信誉好、专业能力强的机构，避免资质不足的机构出具不准确的评估报告。

借款人若自行委托无资质机构评估，银行将不予认可，需重新委托有资质机构评估，浪费时间和成本。因此，选择银行认可的、有资质的评估机构是评估有效的前提。

抵押贷款评估需遵循规范流程：首先由借款人向银行提出申请，银行推荐或借款人自主选择合作评估机构；评估机构实地勘查抵押物，核实产权、实物状况；收集市场数据（如同类抵押物交易案例）；运用合适方法（如市场法、成本法）评估；出具评估报告并对报告真实性负责。

实地勘查是关键环节，评估人员需到抵押物现场拍照、测量，了解实际状况。例如评估住宅时，需核实房屋实际面积与产权证是否一致、是否存在违建；评估机器设备时，需检查设备运行状态。若评估机构未实地勘查，仅根据书面资料评估，可能导致评估结果与实际不符，银行据此放贷将面临风险。